容积率指标与单一建筑形态的关系-关系-16.doc-基本信息
关键字：容积率,指标,建筑形态,关系
容积率指标与单一建筑形态的关系
在建筑设计中，容积率指标与单一建筑形态有如下关系：
建筑形态 住宅小区容积率
独立别墅 ≤ 0.3
双拼别墅 0.4 — 0.5
联排别墅 0.6 — 0.8
叠加别墅 0.8 — 1.0（3—4层）
花园洋房 1.0 — 1.2（4—5层）
多层 1.2 — 2.0（6—7层）
小高层 1.6 — 2.2（8—11层）
中高层 2.2 — 2.8（12—18层）
高层 2.8 — 4.5（19—33层）
注：
（1）单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表，其可以有成倍的提高。
（2）按《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）：在我国凡 10层及 10层以上，或
者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细
分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。
■ “高层低密度”与“低层高密度”
建筑密度，即建筑覆盖率，即建筑的基地面积与土地面积之比值。
而市场上经常混淆建筑密度的概念，似乎只要是别墅类物业，就是低密度住宅，就号称“低
密度”。
低容积率可以保证低密度，所以目前各地政府都以容积率指标1.0作为判断是否非普通住宅
与普通住宅的标准之一。
高容积率难以保证低密度。从理论上说，高容积率只有当其为高层建筑时，才有可能实现低
密度，可以称为“高层低密度”，如香港的高层建筑小区。
而高容积率如果做成低层建筑，则会出现“低层高密度”的现象。如目前深圳市场供应的别
墅和Townhouse，有许多都是低层高密度住宅。如“万科．17英里”的建筑密度之高，可能
成为深圳楼盘之首；“中央悦城”将高容积率做成低层建筑，也成了“低层高密度”的典型
案例。
深圳“低层高密度”的典型楼盘：“万科.17英里”。
“万科．17英里”在其推广中，从来不愿涉及建筑密度（覆盖率）指标。但到过“万科．17
英里”的人都有一个基本的感觉——Townhouse几乎把所有地面都占用了，而且彼此叠加。
深圳“高层低密度”的典型楼盘：“中信红树湾”。
容积率3.18的“中信红树湾”几乎是清一色的100米高层建筑，最大可能地增加绿地率（其
园林景观做得不尽如人意不在本文讨论之列），其规划手法与香港高层住宅几乎相同。
深圳“高层低（空间）密度”与“低层高密度”结合的典型楼盘：“香蜜湖1号”、“水榭
花都”。
“香蜜湖1号”、“水榭花都”都以低层Townhouse和高层住宅组合成复合型建筑形态，在空
间上实现了“高层低密度”与“低层高密度”，其总体空间规划大气和阔绰。
从严格意义上说，只有建筑密度低于20%的楼盘，才可以称其为“低密度住宅”。理论上，
容积率小于2.2的住宅小区，具备设计成“低密度住宅”的条件。
在香港出现超高层住宅建筑之前，容积率3.0曾作为是否豪宅的分水岭；在深圳，高层住宅
建筑大于容积率3.0却堂而皇之地以豪宅自居，并且得到市场的认同，不得不佩服深圳地产
人营销的力量。
深圳“低层高密度”的典型楼盘：“万科.17英里一期”。
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也难为了香港的严讯奇建筑大师，“万科．17英里”Townhouse在建筑设计上构思巧妙，几
乎可以作为中国山地建筑的典范。
